Как согласовать перепланировку или переустройство квартиры
Перепланировка и (или) переустройство квартиры должны проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с уполномоченным органом (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Отличие перепланировки от переустройства квартиры
Перепланировка квартиры представляет собой изменение границ и (или) площади квартиры, и (или) образование новых помещений (в частности, в случае объединения смежных квартир или раздела квартиры), и (или) изменение внутренней планировки квартиры (в том числе без изменения границ и (или) площади квартиры). В результате перепланировки также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка квартиры влечет за собой необходимость внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на них (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, газового или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, а переустройство - например, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др. (абз. 2, 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).
Случаи, когда перепланировка (переустройство) не допускается
Не допускается перепланировка (переустройство) квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил № 170).
Кроме того, при перепланировке (переустройстве) помещений в многоквартирном доме не допускается ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан; нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
Порядок действий для согласования перепланировки (переустройства)
Для согласования перепланировки (переустройства) квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки (переустройства) квартиры
Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки (переустройства) с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО) (ст. 758 ГК РФ; ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке (переустройстве) и необходимыми документами
Согласование перепланировки (переустройства) квартиры осуществляет орган местного самоуправления (далее также - орган, осуществляющий согласование, уполномоченный орган) (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Для согласования перепланировки (переустройства) квартиры собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения квартиры непосредственно, через Единый портал госуслуг либо через МФЦ. Для получения услуги потребуются, в частности, предоставить в администрацию муниципального района «Мещовский район»:следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ; п. 2.6.1. Административного регламента):
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме (далее- заявление), по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г.№266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или)перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или)перепланировке жилого помещения (Приложение № 2 к настоящему административному регламенту)
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
4) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме;
5) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
6) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
7) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, запрашивает определенные документы и информацию самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия, в частности выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру, поэтажный план и экспликацию к поэтажному плану.).
После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).
Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку (переустройство)
В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование, должен принять решение о согласовании перепланировки (переустройства) квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).
Решение о согласовании должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней со дня его принятия. Также законодательством предусмотрено размещение сведений о ходе предоставления услуги и результатах ее предоставления в личном кабинете получателя услуги на Едином портале госуслуг вне зависимости от способа обращения (ч. 3.1 ст. 21 Закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ; п. п. 1, 2, 5, 7, 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.03.2022 № 277; п. 20 разд. II Приложения к Постановлению Правительства РФ № 277).
Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) можно обжаловать в суде в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Решение о согласовании перепланировки (переустройства) является основанием для проведения перепланировки (переустройства) квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).
Шаг 4. Проведите перепланировку (переустройство)
Проведите перепланировку (переустройство) квартиры в соответствии с проектом перепланировки (переустройства) и полученным решением о согласовании перепланировки (переустройства).
Шаг 5. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана квартиры (при необходимости)
Если проводилась перепланировка квартиры, после ее завершения потребуется технический план перепланированной квартиры (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Для подготовки технического плана нужно заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с ИП - кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера. Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра (ст. 3.2, ч. 1 ст. 29, ст. 32, ч. 1 ст. 33, ч. 1 ст. 36 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ; п. п. 1 - 3 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 29.10.2020 № П/0402).
Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Технический план также может быть подготовлен на бумажном носителе, если это предусмотрено договором подряда (ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Шаг 6. Уведомьте уполномоченный орган о завершении работ
По завершении переустройства и (или) перепланировки необходимо направить в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. Уведомление можно направить в уполномоченный орган непосредственно, через Единый портал госуслуг или через МФЦ (ч. 9 ст. 23, ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Если проводилась перепланировка, к уведомлению нужно приложить технический план перепланированной квартиры (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Перепланировка (переустройство) квартиры подтверждается актом приемочной комиссии, который содержит в том числе информацию о соответствии или несоответствии выполненных работ требованиям нормативных документов. Акт должен быть утвержден в срок, не превышающий 30 дней со дня получения уполномоченным органом уведомления (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ).
Переустройство квартиры считается завершенным со дня утверждения акта приемочной комиссии (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).
Если проводилась перепланировка квартиры, переходите к следующему шагу.
Шаг 7. Дождитесь внесения сведений в ЕГРН
Орган, осуществляющий согласование, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня утверждения (подписания) акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки, обязан направить в электронной форме в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган регистрации прав (п. 4.6 ч. 2 ст. 15, ч. 1.10 ст. 19 Закона № 218-ФЗ):
• заявление об осуществлении государственного кадастрового учета;
• акт приемочной комиссии;
• технический план перепланированного помещения;
• решение (документ, подтверждающий его принятие) о согласовании перепланировки.
Перепланировка квартиры считается завершенной со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади квартиры (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).
При необходимости вы можете подать запрос на получение выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).
Какая ответственность предусмотрена за самовольное переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме
На федеральном уровне за самовольное переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме установлен штраф. По общему правилу он составляет (ч. 2 ст. 7.21, КоАП РФ):
• от 2 000 до 2 500 руб. - для граждан;
• от 4 000 до 5 000 руб. - для должностных лиц;
• от 40 000 до 50 000 руб. - для юрлиц и ИП.